房屋贷款多久能下来？说说我的经验

“房屋贷款多久能下来？”这个问题，估计每个买房的人都在问，尤其是在签了购房合同，心里七上八下的等着。我从业这么多年，接触过无数这样的客户，也帮他们跑过各种流程。说实话，这根本没有一个标准答案，就像问“吃饭多久能吃饱”一样，取决于太多因素了。很多人以为就填填表格，银行批了就 OK 了，其实远不止于此。

初审：银行的“第一眼”

咱们先从头说起。你把贷款申请递给银行，银行的第一步就是“初审”。这主要看你的基本资质。收入够不够、信用记录有没有花、公积金缴存情况怎么样，这些都是硬性指标。我见过一些客户，收入证明开了挺高，但一看流水，其实很多是公司账户互相倒腾，银行这关就很难过。还有些人，之前有过逾期，哪怕是很小的金额，银行记录留着呢，多少会有点影响，审慎些的银行可能会要求你解释，或者直接拒贷。初审大概需要个三到五个工作日吧，如果资料不全，可能还得拉长。

我遇到过一个客户，他是做生意的，流水账单很多，但都是现金进出，没有正规发票佐证。他自己以为流水大就是好事，结果银行一看，说“这无法核实你的真实收入来源”，直接退回了申请。当时他挺不理解的，觉得钱都在自己手里，怎么就成了问题。这其实就是个信息不对称，银行需要的是可追溯、可证明的收入，而不是账面上的数字。

对了，如果是组合贷，就是公积金贷款和商业贷款一起办，那银行初审的时间可能会更长一点，因为涉及到两个不同系统的审核，加上公积金中心那边也要走流程。

评估：房子的“身价”

房子本身也要评估，银行要确定它的价值。这边的评估公司，一般是银行合作的，也有你指定的，但最终要银行认可。评估师会上门看看房子，看看地段、楼层、装修、房龄等等，然后给个大概的市场价。这个环节，说实话，影响倒是没有那么大，除非房子本身有问题，或者确实是“价格虚高”。评估报告出来，银行就能知道这套房子最多能贷多少钱了，比如评估价是200万，银行最多给你贷150万（按75%的首付比例算，当然这个比例会变）。

有个客户，买的是一个老旧小区的一套房子，他觉得装修挺好的，肯定值不少钱。结果评估师去看了，发现小区公共设施老化严重，加上房龄确实太老，评估出来的价格比他预期的低了不少。他当时挺焦虑的，觉得会影响贷款额度。好在，他首付准备得足，虽然评估价下来了，但也能贷到他想要的金额，只是心里有点不舒服。

评估这个环节，一般是三到七个工作日，看评估公司和房子的复杂程度。如果房子是那种特别偏僻或者有产权纠纷的，可能时间会长一些。

审批：银行内部的“博弈”

这才是最关键的环节，也是最难预测的。初审通过，评估价出来了，银行内部就会进行“审批”。这里面学问可大了。不同银行、不同支行、甚至同一个支行不同的信贷经理，他们的审批标准可能都会有细微差别。有的银行审批流程比较快，可能几天就能出结果；有的则比较慢，可能要等个一两周。还有时候，遇到了节假日，时间也得顺延。

我遇到过最快的一次，从提交资料到最终审批通过，不到一周。但也有客户，等了快一个月才拿到批复。这期间，银行可能会让你补充各种材料，比如家庭成员的收入证明、单位的营业执照副本复印件盖章，等等。有时候，还会tel回访你的单位，确认你是否在职，收入是否属实。所以，接到银行tel，一定要配合，好好沟通。

我有个朋友，他想买套改善型住房，贷款金额比较大。他的流水和信用记录都很好，但银行的审批部门就是犹豫不决。后来我才知道，是当时大环境不好，银行收紧了房地产贷款的额度，即使是他这样的优质客户，也要等银行内部的额度批下来才能放款。这种外部因素，是我们个人很难控制的。

放款：最后的冲刺

审批通过了，恭喜你！但还没完。接下来就是准备放款了。银行会跟你约定放款时间，然后会把钱打到你账户，或者直接划到开发商/卖家的账户。这个时间点，也受很多因素影响，比如你选择的银行的放款能力，你提交的放款所需材料是否齐全。有时候，如果你着急入住，可以和信贷经理沟通一下，看看能不能协调提前放款，但这个也不是万能的。

我曾经帮一个客户，他急着春节前搬新家。审批通过后，他每天都打tel问放款进度。最后，他自己主动contact了银行的放款部门，了解到是某个环节的审批没走完。他赶紧去协调，最后赶在年前拿到了贷款。这说明，积极跟进，有时候能起到意想不到的作用。

总的来说

所以，综合下来，从你提交贷款申请到最终拿到贷款，整个过程，顺利的话，大概需要2周到1个月。但如果遇到点波折，比如资料不全、银行审批慢、或者外部政策调整，35天甚至更久都有可能。我建议大家，在申请贷款前，先了解清楚自己的情况，比如收入、信用，再选择适合自己的银行和贷款产品。提交资料时，一定要细致，确保信息准确无误。然后，就是耐心等待，并保持与银行的良好沟通。如果确实有疑问，不妨找一个懂行的朋友或者中介咨询一下，也能少走很多弯路。